養老休閑綜合服務基地產業園建設項目可行性研究報告

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最后更新：	2019-11-29 10:48:07
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養老休閑綜合服務基地大健-康產業園建設項目可行性研究報告

項目名稱：凱里經濟開發區健-康養老建設項目建議書可行性研究報告編制要點
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項目現狀：
1.建設條件
（1）區位交通便利
凱里經濟開發區區位優越，已形成公路、鐵路、航空并存的立體交通網絡。
區位優越
凱里經濟開發區位于黔東南州首府凱里市中部。凱里是華東、華南進入西南地區的主要交通要道，是貴州乃至西南地區南下東進的重要門戶。開發區是凱麻同城新中心，與泛珠江經濟合作區、長株潭一體化發展區、滇中經濟區、南北欽防經濟區、長江上游成渝經濟區及長江中、下游經濟發達地區聯系緊密。
交通便捷
對外交通——鐵路方面，湘黔鐵路、滬昆高鐵、貴廣高鐵、株六復線穿境而過，其中滬昆高鐵凱里南站已開通運營，另有德江都勻鐵路正在規劃建設中；公路方面，除滬昆高速（凱麻段），繞城高速外，還有320國道、擬建雷山連接線等公路；航空方面，從滬昆高速90分鐘可達貴陽龍洞堡國際機場，30分鐘可達凱里黃平機場。
對內交通——已建成凱開大道、開司大道、開元大道、金匯大道等50多公里的城市主干道，正在加快推進春暉大道、擺仰大道、擺馬大道、學院路、百米大道、下司新大橋、太陽島大橋等14個路網項目建設，將進一步夯實全區“五橫八縱”的路網格局。

（2）生態環境優美
黔東南州
相較于全國其他地區，黔東南州具有發展大健-康產業無可比擬的生態條件。首先，黔東南生態環境優美。黔東南州森林面積190萬公頃，森林覆蓋率達65%以上，，是長江、珠江兩江上游的重要生態屏障。森林覆蓋率是全國平均水平的3倍，是上海市的4倍多。黔東南是天然的大氧吧，空氣質量顯著優良，空氣負氧離子是全國平均水平的22倍，是上海市區公園的6-8倍。空氣清新，空氣質量優良率達到100%。其次，藥材資源富集。黔東南素有“苗藥三千、單方八百，千年苗醫、萬年苗藥”之譽。全州有中藥資源2831種，其中苗族常用藥材有900種，侗族常用藥材有750種，藥用物種的豐富居全國之首，被譽為“天然藥庫”、“苗侗藥都”中藥資源品種占貴州全省的65.9%，品種數量位于全省第一位。
凱里市
凱里市屬中亞熱帶溫和濕潤氣候區，是典型的季風氣候，具有冬無嚴寒，夏無酷暑，雨熱同季的特點，年平均氣溫14℃，降雨量1200毫米，森林覆蓋率56%。凱里市及凱里經濟開發區生態環境優良，山清水秀，空氣清新，負氧離子含量高，集中飲用水源地水質達標率100%,城市空氣質量達標率95，適宜發展健-康養老。

（3）基礎設施完善
開發區公共服務設施齊全，已實現“七通一平”，城市綠化美化工程成效明顯。
公共服務設施：開發區日供水能力3萬噸，供電能力52萬千伏安，燃氣管道16千米，移動、通訊、有線電視、寬帶網絡全覆蓋，污水處理廠、垃圾填埋場正在建設，建成開司大道等城市道路18條共40公里，保證了入園企業的建設發展需要。
城市綠化美化：開發區每年投入大量資金，已建成高鐵凱里南站、凱里生態移民文化廣場、210廣場等多個重點景觀點和凱開大道、開元大道、開司大道、濱江大道、金源大道、金匯大道、凱三線等重點景觀帶，有效提升了城市品位和形象。
2.產業條件
（1）養老需求強勁
本項目除服務于黔東南州本地市場外，還可以依托優越的便利區位交通條件、優越生態環境吸引全國各地老年人來居住養老。隨著貴廣高鐵、滬昆高鐵的開通，來貴州、黔東南州旅游的人數實現了爆發式增長，2017年，黔東南全年接待旅游總人數9351.53萬人次，比上年增長39.5%，其中吸引了大量長三角地區、珠三角地區擁有強大消費能力的中老年人群。凱里市有條件，有能力將部分中老年旅游人群轉化為養老人群。

截止2017年黔東南州有常住人口約為350萬人，凱里市常住人口54.5萬人；黔東南州常住人口城鎮化率為42.5%、凱里市常住人口城鎮化率為51.9%，則黔東南州、凱里市城鎮人口分別為149萬人和28.3萬人。根據全國老齡辦最新統計，截至2017年年底全國60歲以上老年人口達2.4億,占總人口比重達17.3%。以全國數據為基準，則可以估測，黔東南州、凱里市60歲以上擁有城鎮戶-口的老年人口分別為25.8萬人和4.9萬人。黔東南州、凱里市目前社會養老設施缺乏，不斷加速的人口老齡化對養老項目需求強烈。
3.市場前景預測
我國養老市場
我國是世界上人口老齡化程度較高的國家之一，老年人口數量最多，老齡化速度最快。2017年末，我國60周歲及以上人口2.41億人，占總人口的17.3%。我國已步入老年化社會，且老年化情況愈加嚴重。預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總人口比重提升到17.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右。我國每百人所擁有的養老機構床位數僅1-2張，與發達國家5-7張的床位數相比有較大差距。我國老年人對養老機構的需求有較大的缺口，養老機構床位數供給遠小于需求，供需矛盾十分突出，養老機構發展前景看好。
項目市場定位
結合社會養老項目特征及本項目具體情況，項目養老需求客群定位主要分為兩類。
主導客群：凱里市城鎮老年人群。通過初步估算，超過60歲以上的城鎮戶籍老年人約為4.9萬人，社會養老需求量大。
重要客群：黔東南州城鎮老年人群。凱里是黔東南州首府，是黔中地區中心城市，凱里的基礎設施條件、醫療條件、生活條件等都要優于其他15個縣，凱里健-康養老項目有能力吸引黔東南州其他縣的養老客群。
機會客群：貴州及全國老年人群。我國已經進入深度人口老齡化社會，老年人人口規模大，對養老需求強勁。項目依托凱里市優越的區位交通條件、生態環境以及完善的服務，積極加強市場推廣和宣傳，吸引貴州省內以及全國其他地區養老客群。
市場競爭分析
黔東南州、凱里市發展大健-康養老項目，相較于臨近省份及周邊州市擁有更加優越的條件和更加廣闊的市場前景。
第一，與臨近的黔南州、銅仁市相比，黔東南州區位交通條件更佳。隨著貴廣高鐵和滬昆高鐵的開通，交通區位優勢凸顯，成為珠三角、長三角地區進入貴州和西南地區的第一站、第一城。黔東南有更好的條件吸引珠三角、長三角養老客群。
第二，與臨近的黔南州、銅仁市相比，黔東南州人口更多。根據國家統計局的數據，黔東南州現有常住人口約為350萬人，而銅仁市約有人口315萬人、黔南州為328萬人。黔東南州自身人口基數大，老年人規模大，州內對養老市場需求大。
第三，與黔東南州其他縣相比，凱里市發展健-康養老優勢明顯。凱里是黔東南州首府，是黔東南州政治、經濟、文化中心，交通樞紐地，相比于州內其他兄弟縣，凱里市基礎設施更為完善、包括醫療在內的城市配套更為便利，能夠更好為健-康養老群體提供優質的、有保障的養老服務需求。
4.項目選址及規模
（1）建設地點
本項目選址貴州凱里經濟開發區。
健-康養老項目建設內容：
本項目占地面積60畝，建（構）筑物面積58000m2，設置床位1000張，建設內容包括老年公寓、護理中心、康復醫療保健中心、娛樂健身中心、辦公樓和基礎設施建設等。

老年公寓：結合老年人生活需求，加強便利性設計，建設符合老年人生活習慣的老年公寓，供可以自理的老人居住，建筑面積40000m2。
護理中心：包括半護理、全護理和特殊護理三類用房，共計10000m2。
康復醫療保健中心：包括康復醫療室和營養餐廳的建設，引進重點醫療團隊并結合遠程醫療建設，為項目客群提供優質醫療康復服務。中心建設面積共計4800m2。
娛樂健身中心：包括棋-牌室、圖書閱覽室、老年健身房、超市等內容，建筑面積共計1100m2。
綜合辦公樓：滿足工作人員日常辦公、技能培訓等方面需求，建筑面積500m2。

財務分析：
（1）預期投資
本項目總投資為11200萬元，其中政府補貼約為500萬元。包括建設工程費用、相關設備購置費用、工程建設及其他費用、基本預備費和鋪底流動資金。
（2）年經營收入
結合項目建設內容，項目每年經營收入包括老年公寓租金收入、護理服務收入、醫療康復收入以及餐飲服務收入。經過綜合測算，項目每年經營收入為9000萬元。
老年公寓租金收入：項目設置床位1000張，每張床位租金按照2500元/月計，則老年公寓每年租金收入為3000萬元。
護理服務收入：為身體有疾病的老年群體，提供護理服務，年護理服務收入按照1500萬元計。
醫療康復收入：引進有經驗的、醫療水平高的團隊為項目老年群體常年提供各種醫療和康復服務，年收入按照2000萬元計。
餐飲服務收入：提供適合老年群體的健-康餐飲，年收入為2500萬元。
（3）年經營成本
根據項目建設內容及經營情況，項目每年的經營成本包括運營成本、工資及福利費用、維護修理費用以及其他費用，項目平均每年經營成本為6800萬元。
（4）主要財務指標
項目經營利潤等于經營收入減去經營成本為2200萬元。參照國家及當地相關稅收政策和規定，項目年凈利潤為1400萬元。經過簡單財務測算，項目投資財務回報率為12.5%，項目投資回收期約為8年（不含建設期）。

優惠政策及扶持條件：
養老服務業是民生產業，貴州省、黔東南州都有針對性的扶持政策，本項目扶持政策有力。
貴州省：《關于支持社會力量發展養老服務業的政策措施》
1.對社會力量興辦的養老服務項目，按床位數100張、300張和500張的標準，分別列入縣(市、區、特區)、市(州)和省級服務業重點項目，優先給予用地保障。
2.對社會力量興辦的非營利性養老機構，床位數達到30張及以上、符合相關資質條件的，由省級按每張床位3000元的標準給予一次性建設補助;市、縣兩級要同時給予一次性建設補助，合計補助金額不低于3000元，并逐步提高運營補貼標準。
黔東南州：《黔東南州“十三五”養老服務體系建設規劃》
對符合條件的護理型養老機構，享受民辦醫療機構的優惠扶持政策，并由市、縣兩級額外給予運營補貼和一次性建設補助。對社會力量投資5000萬以上興辦的養老機構，由市、縣兩級政府結合實際給予一次性獎勵。中小企業發展專項資金優先扶持符合條件的養老服務企業。

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