普定縣養老社區建設項目建議書可行性研究報告編制要點概述

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普定縣養老社區建設項目建議書可行性研究報告編制要點概述

第一章總論
1.1項目名稱
普定縣養老社區項目。
1.2行業類別
社會保障及設施管理。
1.3建設內容及規模
項目占地100畝，建筑面積6.67萬平方米，包括養老公寓區、醫療服務區、商業服務區、文體活動區、室外活動區和后勤保障區共計6個功能區域。
1.4建設性質
新建。
1.5擬建地點
貴州省安順市普定縣白巖鎮講義村。
1.6投資總額
項目預計總投資22909.04萬元。項目投入運營后，達產年平均收入為10130.41萬元，年平均凈利潤4541.04萬元，投資回收期為5年（不包括建設期2年），投資利潤率為26.4%，內部收益率為19.4%。
1.7建設年限
建設期2年。
1.8合作方式
獨資、合資均可。
1.9項目簡介
本項目依托普定縣優質的自然環境和旅游資源以及便捷的交通網絡，以避暑、療養、康復為目的，建設集居家、養老、醫療、商業、休閑娛樂、生活服務、康復養-生、農業觀光等為一體的大型綜合養老社區，為老年人提供多功能、全方位、品質優良的養老服務產品，打造成具有較高知名度和國內領先水平的健-康養老目的地。
第二章項目建設的目的和意義
2.1項目提出的背景和依據
2.1.1項目背景
根據國際通行的判斷標準，通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為國家或地區進入老齡化社會的標準。2000年全國第五次人口普查顯示，我國65歲以上老年人口已達8811萬人，占總人口的6.96%；60歲以上人口達1.3億人，占總人口的10.2%。按照國際通行的判斷標準，我國已于2000年開始邁入老齡化社會。截至2015年底，我國65歲以上老年人占總人口比例為10.5%，已經超過國際老齡化標準；預計到2020年老年人口將增至2.6億；到2030年我國老年人口將首次超過少年人口；到2050年老年人口將達到4億人，并長期保持4億人的規模。同時，由于我國出生率的持續下降以及民眾預期壽命的持續上升，老齡化進程將會進一步加速。

2000-2050年中國人口及老齡化人口比重預測
貴州省步入老齡化社會為2003年，增長期較快時間為最近10年，截止2015年底，全省共有60歲及以上戶籍老年人口5787382人，占全省總人口的15.13%。

貴州省1982年以來四次人口普查的人口結構變化表
普定縣現有人口49.56萬人，其中60歲以上老齡人口7.35萬人，占比14.8%，已邁入老齡化社會范圍，預測未來五年，老齡人口還將繼續增加。根據《中國老齡事業發展“十二五”規劃》和《貴州省老齡事業發展“十二五”規劃》的要求，“十二五”期間要實現每千名老人擁有30張養老床位的目標，而普定縣目前現有公辦農村敬老院10個，床位數430張，有居家養老點3個，床位數30張，共計460張床位，僅為目標數的20.86%，與“十二五”規劃指標以及普定縣老年人的實際需求還有較大差距，意味著普定縣尚有1745人次的老人得不到養老機構的關照，因此盡快完成本項目建設是實現普定縣老年人老有所養、老有所依的現實呼喚，已成為新時期勢在必行的發展需要
2.1.2項目建設依據
《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》明確提出“十三五”期間要健全養老服務體系：建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系。統籌規劃建設公益性養老服務設施，支持面向失能老年人的老年養護院、社區日間照料中心等設施建設。全面建立針對經濟困難高齡、失能老年人的補貼制度。加強老齡科學研究。實施養老護理人員培訓計劃，加強專業化養老服務護理人員和管理人才隊伍建設。推動醫療衛生和養老服務相結合。完善與老齡化相適應的福利慈善體系。推進老年宜居環境建設。全面放開養老服務市場，通過購買服務、股權合作等方式支持各類市場主體增加養老服務和產品供給。加強老年人-權益保護，弘揚敬老、養老、助老社會風尚。
《普定縣國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》明確提出：結合旅游度假區建設，積極吸引社會資本，推動養老療養機構、綜合性社會福利機構、社區日間照料中心等一批公益性與市場化運作相結合的城鄉養老設施建設，達到每千名老人擁有35張床位的目標。
2.2項目建設的必要性
（一）加強社會養老服務體系建設，是應對人口老齡化、保障和改善民生的必然要求。目前，我國是世界上唯一一個老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出，人民群眾的養老服務需求日益增長，加快社會養老服務體系建設已刻不容緩。
（二）加強社會養老服務體系建設，是適應傳統養老模式轉變、滿足人民群眾養老服務需求的必由之路。長期以來，我國實行以家庭養老為主的養老模式，但隨著計劃生育基本國策的實施，以及經濟社會的轉型，家庭規模日趨小型化，“421型”家庭結構日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規模的縮小和結構變化使其養老功能不斷弱化，對專業化養老機構和社區服務的需求與日俱增。
（三）加強社會養老服務體系建設，是擴大消費和促進就業的有效途徑。龐大的老年人群體對照料和護理的需求，有利于養老服務消費市場的形成。2020年我國老年人護理服務和生活照料的潛在市場規模將超過5000億元，可新增社會就業崗位超過710萬個。
第三章市場預測
3.1產業現狀
3.1.1國內以及普定縣現有的養老模式
國內現有的養老模式主要有家庭養老、機構養老和社區居家養老三種模式。
家庭養老是中國傳統的養老模式。中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養老”的傳統模式，養兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統觀念根深蒂固。選擇家庭養老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養老的社會硬件設施成本幾乎為零。
機構養老是指由專門的養老機構（包括福利院、養老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。機構養老是我國重要的養老模式之一。
社區居家養老是一種新型的養老模式，它是將家庭養老和機構養老優點結合的養老模式。社區居家養老的基本做法是：在城市各個社區建立養老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養和醫療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。社區居家養老服務相對于機構養老，更能適應我國老年人的生活習慣和心理特征，滿足老年人的心理需求，有助于他們安度晚年；也更為符合中國實際，符合大城市中心城區發展的社區為老年人服務的新路子。
普定縣現有的養老模式基本是以家庭養老為主，機構養老和居家養老為輔，三種模式同時存在。
家庭養老作為中國傳統的養老模式目前仍是普定縣以及普定縣周邊老年人養老模式的主流，但家庭養老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現代社會的人際競爭加劇，生活節奏加快，工作負擔加重，致使家庭養老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養者也疲憊不堪，加上“421型”家庭（夫妻兩人供養雙方4位老人和撫養一個孩子）的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養老這一傳統養老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養老過渡。
普定縣的居家養老和機構養老，也順應社會需求有所發展。現在已經擁有公辦農村敬老院10個，床位數430張，有居家養老點3個，床位數30張，極大緩解了家庭養老出現的問題和矛盾，但是普定縣社會養老服務體系建設仍然處于起步階段，還存在著與新形勢、新任務、新需求不相適應的問題，亟待解決。
3.1.2普定縣養老產業存在的問題
（一）缺乏統籌規劃，體系建設缺乏整體性和連續性；
（二）社區養老服務和養老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出；
（三）設施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫療康復、精神慰藉等多方面服務；
（四）布局不合理，區域之間、城鄉之間發展不平衡；
（五）政府投入不足，民間投資規模有限；
（六）服務隊伍專業化程度不高，行業發展缺乏后勁；
（七）服務規范、行業自律和市場監管等都有待加強。
3.2養老產業市場需求預測
3.2.1養老產業市場潛力巨大
從2015年到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比提升到29%，我國人口老齡化為養老產業的形成和發展提供了客觀需要和外在的基礎條件。
據悉，發達國家老齡產業老年人的公共支出是年輕人的3倍，已成為占第三產業比重很大的產業。養老產業點多面廣、產業鏈條長，涉及醫療、社保、體育、文化、旅游、家政、信息等多個領域。而我國養老產業尚處于創建階段，包括社會養老服務在內的各種社會服務事業總體比較落后，產業結構與服務內容單一，與人民群眾的現實需求不相適應，雖然我國超過60歲的老年人有1億左右，但有90%左右的老人對現在的老年消費品不滿意，可以看出，老齡市場產業鏈上的多種需求未能得到滿足，巨大潛力尚待挖掘。目前，我國城市老年人的人均消費額約為6000多元/年，消費總額達2700億元，占城市消費額10%左右，與發達國家相比，我國的養老產業及相關服務產品存在著巨大的市場空間。隨著人民群眾生活質量的日益提高和市場環境的成熟完善，必將推動養老產業和養老服務機構的興起與發展，養老產業已經成為朝陽產業。
2010-2050年中國養老產業發展規模預測
據統計，發達國家的社區服務從業人員占就業總人口的20%-30%，發展中國家平均水平也在12%-18%，而我國只有3.9%，遠遠低于國際水平。這意味著其發展空間極大，提升養老產業的服務水平，提高從業人員的收入，將會促進社會就業和養老產業兩方面的良性發展。
目前，全國只有60%的城市街道辦事處和不到一半的社區居委會建有老年服務機構和設施，農村鄉鎮更少。這使得面向絕大多數老年人的社區照顧和居家養老服務的供給與老年人眾多的且日益增長的需求之間的矛盾更為尖銳和突出。
社會取代家庭養老是大勢所趨隨著我國人均GDP的不斷提高，從經濟上給社會養老帶來可能。參照國外的社會化養老歷史變遷，和對上海等國內經濟較發達的大中城市居民調查結果，發現支持社會化養老人數越來越多。同時，獨生子女組成的“421型”家庭的養老問題，將成為家庭和社會突出的矛盾之一，這將迫使家庭成員改變傳統的家庭養老的觀念，進而轉向社會養老型觀念，而養老觀念的轉變將為養老產業帶來廣闊的市場空間。
4+2+1家庭養老的困境
3.2.2經濟條件的支撐
我國人均GDP已經超過3000美元，居民消費能量逐漸釋放，養老產業市場潛力巨大。我國養老服務業包括老年衛生保健服務業、老年家政服務業、老年日常用品制造業、老年人壽保險及理財、老年特色旅游業、老年教育產業，老年人精神服務業等等，這對于我國拉動內需具有重要意義。從長遠看，促進我國第三產業特別是老年服務業的現代化，還將有力助推我國“綠色GDP”的增長，再造我國經濟發展新的“黃金期”。
當前老年人的收入也在不斷提高。在我國城市中60至65歲的老年人口中約有30%的人還在就業，他們除了自身的退休金以外還有額外的收人。城市老年人約有60%以上的人擁有儲蓄存款。退休金一項，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元，其消費潛能和市場巨大，且逐步提升，到2050年有望增加到106萬億元，潛在的市場孕育著巨大的商機。從老年人的需求和老年人的收入兩點來看，新型的養老產業在中國市場上前景是廣闊的，被譽為“銀發經濟”。
3.2.3普定縣養老服務產業需求預測及市場前景分析
普定縣現有60歲以上老齡人口7.35萬人，僅以養老床位測算，按照國際通行的5%老年人需要進入機構養老的標準，養老床位需求約為3675張；目前普定縣有公辦農村敬老院10個，床位數430張，有居家養老點3個，床位數30張，共計擁有養老床位460張，養老床位需求缺口3215張。
本項目位于普定縣白巖鎮講義村阿寶塘附近，依山傍水，空氣新鮮，清靜雅致，是安順的后花園，是理想的休閑療養之地；場址緊鄰安普城市干道和安普高速公路，距安順市區僅有5公里，路網四通八達，交通便捷。同時，隨著普定與安順的同城化和城鎮化，未來幾年輻射人口將達到200萬人規模，市場前景可期。
普定縣便捷的交通網絡、優良的氣候環境、優質的空氣水土資源、豐富的旅游資源為本項目提供了良好的硬件資源環境，國家和政府大力的扶持政策為本項目提供了優良的政策環境。
項目定位高起點、高標準，依托普定縣優質的自然環境和旅游資源以及便捷的交通網絡，打造集居家、養老、醫療、商業、休閑娛樂、生活服務、康復養-生、農業觀光等為一體的大型綜合養老社區。目前在普定及安順市周邊尚未有類似項目建成，項目建成后不僅可以極大程度解決普定縣養老產業嚴重不足的現實迫切問題，而且將以優質、豐富、功能完善的養老服務產品滿足安順市、貴州省乃至全國不同客戶群體的需求，成為貴州省養老產業的排頭兵、示范園，項目的市場前景看好。
第四章項目選址及實施條件
4.1項目選址
項目建設地位于普定縣白巖鎮講義村。
4.2項目實施條件
4.2.1區域概況
（一）普定縣
普定縣位于黔中腹地，隸屬貴州省安順市，東與安順市西秀區、開發區、平壩縣毗鄰，南與鎮寧縣接壤，西靠六盤水市六枝特區，北抵畢節市織金縣。行政轄區東西長51.4公里、南北寬40公里，總面積1091平方公里，轄6鎮3鄉和3個街道辦事處，162個行政村、10個居委會，是一個漢族、苗族、布依族、仡佬族、白族、回族等多民族聚居的地區。
（二）白巖鎮
普定縣白巖鎮位于安順市北面，普定縣東南面，距省會貴陽市90公里，距安順市5公里，距普定縣城7公里。全鎮總面積75平方公里，轄8個行政村，總人口4萬余人。白巖鎮素有“中國韭黃之鄉”美譽，全鎮海拔1350米，年平均氣溫15.1℃，年平均日照數為1202小時，水資源豐富，灘多水廣。居住著漢、苗、白、仡佬等4種民族，同時也是貴州省內唯一的白族居住地，并且有全國農業旅游示范點——講義民族風情村，民間藝術（文化）主要有地戲（高臺地戲）、花燈和蘆笙舞等。
項目選址位于白巖鎮講義村阿寶塘附近，依山傍水，空氣新鮮，清靜雅致，是安順的后花園，是理想的休閑療養之地。
4.2.2項目建設條件
（一）區位優越，交通便捷。
普定交通便捷，境內公路東西縱橫，南北延伸，距黃果樹機場14公里、貴陽龍洞堡國際機場110公里，貴昆鐵路、黃織鐵路和省道安（順）織（金）公路穿境而過，全縣公路總里程1800公里，公路密度為165公里/100平方公里。普（定）安（順）高速公路已于2011年底建成通車。將普定與安順之間的車程縮短到了20分鐘以內。

普定縣交通網絡圖
項目建設地緊鄰黃果樹機場、安順火車站、黃桶火車站三大交通樞紐站，距安順市區僅有5公里，距普定縣城7公里，安普城市干道、安順西繞城高速公路、209省道及安織路、安補路、兩六路、白魏路等公路穿境而過，交通四通八達，十分便捷。
（二）氣候宜人，生態優良。
一是生態環境優美。青山綠水、景色宜人，是天然的大公園；環境空氣質量優良率保持100%，是天然的“大氧吧”；水質優良率保持100%；植被覆蓋率46.8%，遠高于全國及全省平均水平，環境自凈能力好，土壤質量優良。
二是氣候冬暖夏涼。普定年平均氣溫15.1℃，冬無嚴寒、夏無酷暑；雨量充沛、濕度適宜，不干燥、不潮濕；全年氣候舒適期長達8個月，是天然的“大空調”，是中國避暑勝地。
三是海拔高度適宜。全縣地勢東、北、西三面高，南部次之，中部最低，海拔高度在1042-1846米之間，海拔1100-1400米的土地占縣總面積的65%左右，屬于人體心臟對大氣壓感覺最佳的位置，特別有利于人體健-康，適宜居住和旅游。
四是天然輻射較低。普定夏季平均日照4-5小時，雖然地處云貴高原，但云多雨多，有效阻擋了太陽紫外線輻射對人體的傷害。
（三）資源豐富，文化多彩。
普定縣境內山川秀美，旅游資源豐富。境內的古跡、名勝、洞穴與紅楓湖、黃果樹、龍宮、織金洞等一批國家級風景名勝區連成一片。省級風景名勝區夜郎湖蜿蜒42公里，水域面積21平方公里，湖光山色讓人流連忘返，集山、水、林、洞、民族風情為一體，已成為旅游休閑的好地方。“講義—號營”景點為全國農業旅游示范點，還有“云中大草原”——猴場鄉普屯壩草場、重蔭山杜鵑湖、原始森林楓林火焰山等景點。境內有一萬六千多年歷史的穿洞古人類文化遺址被譽為“亞洲文明之燈”。城關蓮花古洞、化處空山、馬官玉真山寺、馬場西堡古屯、猴場“平訟摩崖”石刻、東華山“大明定南所”石刻等景點飽含厚重的歷史文化元素。漢、苗、布依、仡佬等民族和諧共存，共同締造了普定豐富多彩的多元文化形態。
在白巖鎮，有全國農業旅游示范點——講義民族風情村，有集“自然、生產、休閑、康樂、教育”為一體的景觀綜合體——思源農業生態園，有“全國農業旅游示范點”——阿寶塘景區，還有萬畝韭黃基地、高臺地戲、花燈等自然人文資源。

（四）同城發展，經濟增速。
普定縣地處被譽為“黔之腹，滇之喉，蜀粵之唇齒”的安順市境內，距安順中心城區14公里，距黃果樹機場14公里，距省會貴陽市區97公里，距貴陽龍洞堡國際機場110公里。隨著雙向八車道的安普城市干道普定段的全線貫通、普定至安順城際公交的開通、安順北站的建成并成功投入運營，安普同城化、一體化發展加快推進，普定與安順主城區將實現無縫對接，白巖鎮作為安普同城化的“橋頭堡”，區位條件更顯優越。
2015年，全縣完成地區生產總值84.35億元，增長15.5%；全社會固定資產投資149.5億元，增長32.6%；其中50萬元以上口徑投資完成33.58億元，同比增長29.4%；公共財政預算收入7.24億元，增長20.1%；城鎮、農村居民人均可支配收入達到21891元和6825元，分別增長9.1%和11.6%；社會消費品零售總額完成17.54億元，同比增長12%。
4.2.3產業條件
（一）產業基礎
普定是國家和省兩級主體功能區規劃的重點開發區域以及黔中經濟區未來發展的重要增長極，圍繞省委、省政府提出“加速發展、加快轉型、推動跨越”的主基調，市委、市政府和縣委、縣政府提出“抓機遇、提速度、上臺階”與“更好更快，提速升位”的總要求，按照“經濟發展快，社會秩序好；增長速度快，綜合效益好；產業發展快，經濟結構好”和“做優一產、壯大二產、建強三產”的總思路，大力實施工業化主導和城鎮帶動兩大戰略，把循環經濟工業基地擴展到100平方公里，并打造成國家級循環經濟試點，著力推進裝機210萬千瓦的循環經濟產業基地熱動力車間、黃桶物流園、“穿洞文化園”和“六個一”工程（一條寬60m的“安普”城市大道，一個休閑健身公園，一個便民利民文化中心廣場，一批中高檔星級酒店，一個會展中心，一批生態住宅和商貿功能區）等重大項目建設。
白巖鎮境內有總投資200億元的興東民族醫-藥大健-康養-生產業園、投資5.8億的福達汽車城等企業，有6000多畝無公害蔬菜基地和萬畝韭黃基地，素有“韭黃之鄉”的美譽。目前，全鎮形成了以汽車綜合服務業、老年康體養-生旅游業、高效農業和現代物流業為主的新興產業。項目建設地緊鄰貴州興東民族醫-藥大健-康養-生產業園，該產業園區位于普定縣城東部五公里處，普定安普城市干道兩側。園區分為六大功能區，其中，安普城市干道南側為大健-康生產中心區，北側依次為大健-康會展中心區、大健-康歡樂世界及演藝區、大健-康醫院片區、大健-康佛教中心區、大健-康行政辦公、酒店區。規劃打造成聚集一流的中醫-藥人才的健-康產業品牌基地，最具競爭力的先進高科技生物制藥、中藥貿易出口基地，建設成為集生產、流通、商貿、休閑、養-生、文化、旅游為一體的現代生態園區。
（二）用地條件
項目建設地地勢開闊平坦，連片開發條件優越，通風條件和環境狀況良好。區域內建筑及構筑物較少，工程建設成本低。
（三）人力資源保障
普定縣人力資源豐富，現有大專以上院校代培點3個；中等專業技術培訓學校3所；社會辦理專業技術培訓機構6家；示范性高中1所，在校學生3000余人；全縣有科技、專業技術人才6143人，企業管理人才420人，技能人才1557人，農村實用技術人才39390人。通過崗前培訓，可滿足各大中型企業的需要。
4.2.4扶持政策
（一）物流及交通運輸
貴州正積極采取措施，降低物流成本。貴州省發展和改革委員會、貴州省財政廳、貴州省交通運輸廳出臺《關于降低企業物流成本的若干措施》，在減少貨運車輛通行費用方面，采取普遍優惠、積分階梯優惠、重點物流企業特殊優惠等方式，發行黔通卡，持有黔通卡的貨運車輛通行費實行9.5折優惠和積分階梯優惠，單車月消費額度達到3000元、5000元、10000元以上的，次月分別給予通行費9.4、9.2和9折優惠。對重點物流運輸企業還給予特殊優惠，注冊貨運車輛100輛以上的全省重點物流運輸企業，在普遍優惠方式及階梯優惠方式基礎上再優惠1%通行費。
（二）用電政策
貴州正積極推進電力供給側結構性改革。按照國家發展和改革委員會《關于貴州電網2016年-2018年輸配電價的批復》和貴州省經濟和信息化委員會、貴州省發展和改革委員會、貴州省能源局《關于降低大工業企業用電成本促進轉型升級的實施方案》，貴州省大工業企業綜合用電價格下降約0.12元/千瓦時，由0.56元/千瓦時平均降至0.44元/千瓦時。
（三）金融服務
在金融服務方面，貴州銀監局出臺《關于銀行業支持貴州省供給側結構性改革的指導意見》，應用大數據技術降低融資和交易成本，研發互聯網支付產品，進入網上轉賬、匯款“免費時代”；加強與政府性融資擔保機構合作，充分發揮財政資金的撬動作用，降低企業融資成本。通過引入各類社會資本，積極推動PPP項目融資，為企業提供多層次融資渠道；貸款期限結構調整，避免“期限錯配”、“借短貸長”。鼓勵銀行探索能效信貸、排污權抵押貸款等綠色信貸業務，建立綠色信貸長效機制。
（四）普定縣政策
在普定縣投資興業的企業除享受國發〔2012〕2號、黔黨發〔2012〕15號文件相關優惠政策外，還可享受貴州省、安順市、黔中經濟區、貴安新區相關招商引資優惠政策。此外，對于投資規模大、效益高、成長好的國家鼓勵性發展項目，還可享受“一事一議”、“一企一策”政策，給予更為優惠的扶持。
第五章項目建設方案
5.1項目的服務范圍
項目的服務范圍是：立足普定、安順市場，輻射貴安新區、貴陽市以及安順市周邊有相關需求的群體。
5.2項目的定位
項目定位高起點、高標準，依托普定縣優質的自然環境和旅游資源以及便捷的交通網絡，打造集居家、養老、醫療、商業、休閑娛樂、生活服務、康復養-生、農業觀光等為一體的大型綜合養老社區，以優質、豐富、功能完善的養老服務產品，滿足普定、安順市并輻射整個貴州乃至全國養老市場不同客戶群體的需求。
5.3規劃指標
本項目占地面積：100畝
總建筑面積：66666.6平方米
建筑密度：25%
綠化率：40%
容積率：1.0
建筑層數：6層以下
建筑高度：24m以下
5.4建設方案
項目設計原則為：以社區居家養老為主，機構養老為輔，配套相應的養老服務功能設施。
5.4.1規劃布局
項目按功能劃分為養老公寓區、醫療服務區、商業服務區、文體活動區、室外活動區和后勤保障區，共計6個功能區域。
5.4.2建設內容
（一）養老公寓
（1）居家養老公寓，設計應該根據老年消費群體的特點和經濟狀況劃分不同類型，從50平方米一室一廳一廚衛到120平方米三室兩廳的公寓，不同的檔次均應考慮，也可考慮部分160-250平方米的小戶型聯排別墅，以滿足不同收入人群的需求。居家公寓內應配置防盜和緊急呼叫裝置。
（2）機構養老公寓，設計500個床位。設計有公共間（一室兩到四人，提供給有社保供養的孤寡老人）、單間、二室間和豪華間（給少數有經濟能力和需求的老人）等不同房間，以滿足老人的多樣化的需求。所有房間均應配置獨立衛生間，衛生間應配置坐式便器及殘疾人扶手。公寓內應配備各種安全設施，要有防跌滑設計、防跌扶手設計、電氣安全設計、防盜和緊急呼叫裝置。
（3）酒店式老年公寓，設計300個床位，專為短期旅游或交流的老年人設立，也可以對社會開放服務。
（二）醫療服務中心
提供體檢、基本治療、康復、休養、養護等服務，配備營養師、保健師、中醫理療師、運動健-康顧問、醫療顧問等對老年人健-康進行指導和幫助，并隨時提供最新的醫療信息和藥-品知識。中心提供上門服務，服務范圍可輻射到社區以外的居住區。
（三）商業中心
設有超市、購物中心、餐飲中心、百貨日雜店、服裝店、SPA養-生、洗浴、理療按摩、理發、洗衣、書店、報刊亭等服務功能，滿足社區及周邊本地居民的消費需求，并配置大型停車場。
（四）文體活動中心
配套文化休閑中心，設有圖書閱覽室、老年書畫室、乒乓室、健身房、中老年歌舞廳、棋-牌室、戲迷閣、茶室（書場）等，供居住公寓老人和本地居家老人活動休閑使用。
（五）室外配套設施
（1）室外體育運動場所，設置網球場、門球場等、健身廣場、舞蹈廣場等體育、文化、休閑等設施。
（2）自助式生態農場，不僅能為老年人提供綠色、環保的水果、蔬菜類食品。還能滿足老年人對農村田園生活方式的追憶和喜好，使老年人在田園休閑中得到心理和身體的雙重享受。
（3）公園環境，在社區內依地形不同建設若干個大小不等的公園。老人們可在里面輕松悠閑地晨練、散步。公園猶如一座天然的氧吧，在為老年人提供清新空氣的同時，還為老年人創造了田園般舒適怡人的養老休閑環境。
（六）后勤保障配套
（1）家政中心，為居家老人或空巢老人提供衛生清掃、買菜、洗衣做飯、陪護等服務。
（2）服務人員公寓，主要是作為管理人員、保安員、維修技師、清潔工、綠化工等服務人員的集體宿舍，也為家政服務人員提供廉價租房、減輕業主的財務負擔。
（3）統一鍋爐房，為社區提供熱水和冬季采暖。
基礎設施設計應保證水、電、氣、電話、電視、寬帶網絡的暢通，并常年24小時不中斷。
第六章投資估算及資金籌措
6.1投資估算的依據與方法
6.1.1估算依據
《全國統一建筑工程基礎定額》
《建設工程工程量清單計價規范》
《建設項目經濟評價方法與參數》
《投資項目可行性研究指南》
《貴州省建筑工程計價定額》
6.1.2估算方法
（一）根據建筑工程建筑定額標準，結合安順市、普定縣和項目實際進行綜合估算。
（二）設備、機械按廠家銷售價格加安裝調試費計算。
（三）建筑工程的造價，依據《全國統一建筑工程基礎定額》、《建設工程工程量清單計價規范》、《貴州省建筑工程計價定額》和貴州近期建設工程概算定額、材料價格及調差、管理費用、稅金等有關規定，并參照貴州近期完工的同類建筑物造價估算。
（四）供電、供暖、給排水等基礎設施參照有關項目結合實際進行估算。
（五）項目管理費按建設投資的1%計算，勘察設計費按建設投資的2.4%計算，工程監理費按建設投資的2.5%計算，基本預備費即不可預見費按建設投資的3%計算。
6.2投資估算
（一）總投資額
本項目總投資22909.04萬元，投資構成見表6-1。

（二）固定資產
固定資產包括土地、房屋及構筑物、各類設備等，本項目的固定資產投資有：土地出讓金1500萬元，建筑安裝費投入12010萬元，設備購置安裝投入6837.51萬元。
（三）流動資金估算
預計本項目達產需鋪底流動資金629.05萬元。
6.3資金籌措
項目資金全部由企業自籌。
第七章項目經濟效益初步分析
7.1 財務評價依據
（一）國家發展改革委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；
（二）《關于建設項目經濟評價的暫行規定》；
（三）國家現行法規、政策及財政稅收制度；
（四）現行市場價格及項目的具體情況。
7.2項目財務分析
（一）收入預計
項目投入運營后，預計達產后年平均收入為10130.41萬元，收入來源主要為房租、服務、管理收入。
（二）總投資估算
本項目總投資預計為22909.04萬元，其中：建筑安裝費12010萬元，設備購置費6837.61萬元，土地出讓金1500萬元，項目管理費150萬元，勘察設計費370萬元，工程監理費470萬元，基本預備費942.38萬元，鋪底流動資金629.05萬元。
詳見附表1：固定資產投資及折舊攤銷表。
（三）成本費用估算
本項目達產年總成本費用3217.03萬元，達產年固定成本2970.23萬元，達產年變動成本246.80萬元。其中：
第一年工資及福利：300人×5萬元/人·年=1500萬元/年，以后每年按3%遞增。
修理費用：53.54萬元，資產折舊及攤銷費：1070.73萬元。
管理費用：169.74萬元。
銷售費用：84.87萬元。
詳見附表2：成本及費用估算表。
（四）稅金預測
稅金包括：增值稅（稅率6%）、城市維護建設稅（稅率為上繳增值稅的5%）和教育費附加稅（稅率為上繳增值稅的3%）。
詳見附表3：稅金及附加估算表。
（五）利潤預測
本項目正常年平均收入10130.41萬元；年平均稅金及附加584.07萬元；年平均所得稅（稅率25%）1513.68萬元；年平均凈利潤4541.04萬元。
詳見附表4：利潤估算表。
（六）項目投資分析
（1）投資回收期
經測算該項目投資回收期為5年（不含建設期）。
（2）投資利潤率
經測算本項目投資利潤率為26.4%。
（3）內部收益率
經測算本項目內部收益率為19.4%。
（4）凈現值
按照10%的折現率計算的凈現值為12107.17萬元。
詳見附表5：現金流量估算表。
（七）財務分析結論
本項目建設期為2年，投資回收期為5年。年平均凈利潤為4541.04萬元，投資利潤率為26.4%，內部收益率為19.4%，按10%的折現率計算出項目的凈現值為12107.17萬元。經濟效益明顯，項目可行。
第八章環境影響初步評價
8.1污染物來源
本項目在建設期間會產生建筑施工棄土和揚塵、施工機械噪聲、生產污水和垃圾、裝飾材料散發的有毒氣體等污染物。運營期間將產生廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物等，可能對周圍環境造成影響，必須采取有效措施，盡量降低對環境的影響程度。
8.2 防治措施
（一）施工揚塵防治對策
項目施工期間，由于場地平整、土方開挖、水泥和砂石等建筑材料的裝卸和運輸、棄土的運送等施工，車輛頻繁過往，必然會產生大量揚塵，對環境造成污染。為最大程度減輕施工揚塵污染，通過采取施工現場臨時護擋、水噴淋降塵、篷蓋、避免大風天氣作業等措施，并加強對施工現場的合理化管理，杜絕野蠻和不文明的作業行為，可減輕揚塵對環境空氣質量的污染。
（二）廢水及生活污水防治對策
各種施工機械及設備運轉冷卻水、洗滌水，作業人員日常活動產生的生活污水，這些廢水中含有一定量的油污、泥砂、細菌和病原體，雖然排放量不大，但如果不經處理或處理不當，同樣會對環境造成污染。通過建造污水處理池、隔油池等污水處理設施，對含油量高的廢水進行處理后排放。加強施工現場管理，對水泥、石灰類建筑材料集中堆放，采取防雨措施，及時清掃運輸過程中的灑落物，以免隨雨水沖刷污染附近水體。
（三）噪聲防治對策
項目施工期間，合理安排施工作業時間，嚴禁夜間進行高噪聲施工作業。使施工現場噪聲滿足標準限值規定。
（四）固體廢棄物防治措施
項目施工期間會產生大量砂石、混凝土、石灰等廢棄建筑材料，還有作業人員工作和生活產生的生活垃圾，如不及時處理將對周圍環境產生影響。對于這些固體廢棄物，應及時清理，運送至指定地點統一處理，不得隨意堆放和丟棄，防止產生二次污染。
8.3環境影響評價
擬建項目位于貴州省安順市普定縣白巖鎮講義村，所在地周圍無環境敏感點，無自然保護區。該項目的建設對區域生態環境影響較小。
本項目施工及運營過程中產生的環境污染因素均屬常規性的，針對污染源采取的污染防治措施技術成熟、可靠并可行。通過加強施工及生產期間的現場管理，嚴格按照有關標準執行環境保護措施，不會對環境造成不良影響，符合清潔生產的要求。本項目建成后將繼續加強環境監測工作，配置專業環保管理人員和專門機構，負責生產過程中環境的管理及監測。總之，從環境保護角度出發，在有效落實各項污染治理措施的前提下，該項目的建設是可行的。
第九章社會影響初步評價
經過市場調查和政策咨詢后認定，本項目符合國家的養老產業政策，符合地方規劃，提供的養老產品有廣闊的市場前景和良好的發展前景，建成后不僅經濟效益突出，而且具有顯著的社會效益。
（一）發展養老產業對促進經濟發展和社會和諧有著十分重要的現實意義和深遠的歷史意義。通過政企聯動對產業鏈進行強力整合，將會為我國老年產業帶來一個全新的發展模式。
（二）本項目適應國內和貴州養老產業總體發展趨勢，是國家支持和鼓勵發展的產業，產品市場前景良好。
（三）本項目所需資金全部來自企業自籌，資金籌措風險較小。
（四）本項目建設能夠有效促進當地經濟發展，為地方政府創造高額稅收，提升區域經濟發展。多種業態的進駐，將會消化剩余勞動力，為社會提供更多就業機會。項目的建設將優化區域產業結構，加速區域特色產業的集聚，延長產業鏈條，推進區域整體建設和產業發展。
（五）本項目對貴州省和安順市養老產業有著較好的推動作用和示范效應，將促進貴州省和安順市養老產業的進一步發展。
（六）本項目具有經濟效益和社會效益的雙重收益，不僅盈利空間大，而且抗風險能力較強。
第十章風險分析與對策
10.1 風險分析
主要從政策風險、競爭風險、管理風險、客源風險和客戶風險等方面分析。
（一）政策風險目前比較小，因為目前面對人口老齡化的問題，國家采取鼓勵社會力量興辦養老服務項目的方針，并有相應的優惠鼓勵政策，因此政策的風險可以忽略不計。
（二）由于本項目高起點、高目標的定位，目前安順周邊市場還沒有同規模同檔次的項目建成，競爭者的力量也是相對較弱，因此行業的競爭風險也不大。
（三）管理水平的高低直接影響到企業的發展和成本收益大小，所以存在一定的管理風險。
（四）客源風險是指如果入住率的不足，造成房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致不能實現資產的良性循環。就目前貴州省以及安順周邊市場的養老產品需求來看，是需求急速加大而養老產品和服務供應不足，特別是優質養老產品稀缺，因此客源風險雖有但并不大。
（五）客戶風險。我國目前的社會保障系統還很不完善，雖然項目面對的主要是有較高收入的顧客群體，但是一旦老人及子女的財務狀態惡化，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，會造成虧本的問題。另外還有老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。
10.2 風險應對策略
（一）針對管理風險，應聘請專業人士加盟管理隊伍，積極學習利用國內外成功的養老服務管理經驗，著力打造管理團隊的建設，加管理團隊的培訓工作，把管理風險降到最低。
（二）針對客源風險，首先要加強自身養老服務產品的市場競爭力，為客戶提供專業優質的服務產品。同時要加強對項目的宣傳和品牌度的樹立，力求打造出貴州省最具代表性的養老產品品牌。
（三）針對客戶風險，在中國養老保障體系尚未健全以前，對入住的老人在入住時采取收一定額度的押金、要求擔保人等辦法降低風險，并尋找愿意合作的保險公司，為入住老人集體購買保險，當老人重病時由保險公司支付一定費用，將部分風險轉移。
第十一章初步結論與建議
（一）隨著我國經濟社會的發展和老齡人口的增加，養老服務產業必將加快發展，其服務內容和質量也必將有大幅度提升。本項目以高起點、高標準定位，打造集居家、養老、醫療、商業、休閑娛樂、生活服務、康復養-生等為一體的大型綜合養老社區，適應社會發展趨勢和國家政策要求。從當地養老產業的現狀看，對保障和改善民生，滿足市場需要，進一步發展社會經濟，具有重大意義。
（二）項目區擬選場址建設條件良好，生態宜人，環境優美、居住資源豐富、交通等服務設施便利，且布局方案能滿足項目的使用功能，符合國家現行有關規定。
（三）本項目的建設符合國家發改委對行業產業結構調整的方向要求,符合普定縣的總體規劃，適應安順市及周邊地區社會福利事業發展的市場需求，有利于促成新的經濟增長點，帶動普定縣和安順市相關產業發展的要求，具有良好的社會效益、環境效益和經濟效益。
（四）擬建項目總投資22909.04萬元，建設期2年，投資回收期5年。年平均凈利潤4541.04萬元，投資利潤率為26.4%，內部收益率為19.4%，按10%的折現率計算出項目的凈現值為12107.17萬元。經濟效益明顯，項目可行。
綜上所述，本項目社會效益和經濟效益顯著，且具有較好的盈利能力和抗風險能力。該項目的建設對促進安順市養老產業的發展及當地就業起著積極的推動作用。該項目無論在經濟上還是社會效益上都是可行的。
第十二章附表
附表1：固定資產投資及折舊攤銷表（萬元）
附表2：成本及費用估算表（萬元）
附表3：稅金及附加估算表（萬元）
附表4：利潤估算表（萬元）
附表5：現金流量估算表（萬元）

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