養(yǎng)老休閑綜合服務(wù)基地建設(shè)項(xiàng)目備案招商引資建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)
項(xiàng)目名稱：麻江縣烏羊麻養(yǎng)老休閑綜合服務(wù)基地建設(shè)項(xiàng)目備案招商引資建議書可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)
項(xiàng)目現(xiàn)狀：
1、建設(shè)條件：
（1）生態(tài)環(huán)境優(yōu)美
烏羊麻位于麻江縣宣威鎮(zhèn)，平均海拔670米，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，森林覆蓋率達(dá)到70%，平均氣溫16.8℃，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、雨量充沛、四季分明，年降雨量1200～1500毫米，相對濕度80%左右，無霜期長達(dá)270～301天。烏羊麻，一個(gè)脫離城市喧囂，山水美如畫的苗寨。“烏羊麻”是苗語的音譯，意為“山水環(huán)繞的地方”。這里是上蒼賜給苗族同胞的一塊福地。全寨依山而建，傍水而居，共有72戶，人口320人，寨子主要分為陳家寨和龍家寨，兩寨隔河相望。河兩岸與寨內(nèi)古木參天、四季郁郁蔥蔥，境內(nèi)其他景點(diǎn)有仙女姊妹坡、犀牛腳印鳳凰爪印巖、陡巖潭裂巖瀑布、明清古壩等。苗寨四周原始松林環(huán)抱，內(nèi)生長有金彈子、四方竹等名貴珍稀植物。外圍緊鄰宣威光明、翁保大寨、龍山改江、九層巖、小山等地?cái)?shù)千畝藍(lán)莓基地。烏羊麻村生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，氣候條件宜人，適合養(yǎng)-生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（2）區(qū)位交通便利
麻江縣地處貴州省中部，清水江上游，是黔東南苗族侗族自治州西大門，東接州府凱里市，南靠黔南州首府都勻市，西連貴定，北抵福泉。縣城距離省城貴陽市108公里、凱里市40公里、都勻市30公里。是貴州乃至我國大西南南下東進(jìn)的咽喉要塞。
麻江縣交通條件極為便利。滬昆高速由東向西，貴新高速由北向南相交于麻江縣城，國道320、省道309橫貫麻江全縣。麻江可享受滬昆高鐵和貴廣高鐵的旅游帶動(dòng)效應(yīng)，滬昆高鐵凱里南站和貴廣高鐵都勻東站離麻江縣城只有35公里和45公里。麻江至貴陽龍洞堡機(jī)場也只僅有100公里。烏羊麻村位于宣威鎮(zhèn)區(qū)北部，距鎮(zhèn)區(qū)約為3公里，通過X890與麻江縣城等相通，烏羊麻村交通通達(dá)性較好，旅游客群導(dǎo)入性好。
2、產(chǎn)業(yè)條件：
（1）苗族風(fēng)情濃郁
烏羊麻村苗族人口占99%，是一個(gè)典型的苗族聚居地，民族文化風(fēng)情多姿多彩。村民平時(shí)喜吹蘆笙、唱苗歌、跳板凳舞，苗衣制作、苗族刺繡、酸辣（湯）肉食制作、狗肉稀飯、灰制魔芋豆腐、麥芽糖制作等技藝保存完整。
語言文字：翁保烏羊麻地區(qū)苗族語言屬漢藏語系苗瑤語族苗語支，操北部次方言的北部土語。
服飾：翁保烏羊麻苗族婦女服飾屬苗族長裙型。古時(shí)衣色尚青，衣料多選自織花椒土布。婦女衣服型款不分老幼，均為右衽型制，邊沿飾以自編花帶。下穿長褲，前后各系圍片一塊。
歌舞：翁保烏羊麻地區(qū)歌舞有蘆笙舞、銅鼓舞、板凳舞、祭祀舞四種；有嘎尤苗歌，古歌曲調(diào)古老滄桑、山歌婉轉(zhuǎn)清揚(yáng)猶如天籟，與其他苗族有較大的差異。
（2）基礎(chǔ)設(shè)施完備
烏羊麻苗寨是2006年貴州省批準(zhǔn)立項(xiàng)的全省102個(gè)新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)之一和貴州省級名勝風(fēng)景生態(tài)旅游盛地的有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目之一。近年來，麻江縣加大對新農(nóng)村建設(shè)扶持力度，縣委、縣政府整合各類項(xiàng)目資金加強(qiáng)烏羊麻苗寨基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，目前寨內(nèi)已成觀光停車場（1200平方米）、迎賓門、游客接待處、踩歌堂、風(fēng)雨橋、觀景臺(tái)、藍(lán)莓觀光步道、河岸觀景棧道、農(nóng)家樂、消防、垃圾處理等硬件設(shè)施。2014年陜西海升集團(tuán)落戶烏羊麻，現(xiàn)已建成無土栽培有機(jī)草莓種植基地。
（3）產(chǎn)業(yè)政策扶持
養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是民生產(chǎn)業(yè)，貴州省、黔東南州都有針對性的扶持政策，本項(xiàng)目扶持政策有力。
貴州省：《關(guān)于支持社會(huì)力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策措施》
1.對社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，按床位數(shù)100張、300張和500張的標(biāo)準(zhǔn)，分別列入縣(市、區(qū)、特區(qū))、市(州)和省級服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先給予用地保障。
2.對社會(huì)力量興辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，床位數(shù)達(dá)到30張及以上、符合相關(guān)資質(zhì)條件的，由省級按每張床位3000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性建設(shè)補(bǔ)助;市、縣兩級要同時(shí)給予一次性建設(shè)補(bǔ)助，合計(jì)補(bǔ)助金額不低于3000元，并逐步提高運(yùn)營補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
黔東南州：《黔東南州“十三五”養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》
對符合條件的護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，享受民辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠扶持政策，并由市、縣兩級額外給予運(yùn)營補(bǔ)貼和一次性建設(shè)補(bǔ)助。對社會(huì)力量投資5000萬以上興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由市、縣兩級政府結(jié)合實(shí)際給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。中小企業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金優(yōu)先扶持符合條件的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。
3、市場前景預(yù)測：
（1）養(yǎng)老市場分析
2019年1月21日，國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，我國60周歲及以上人口24949萬人，占總?cè)丝诘?7.9%，其中，65周歲及以上人口16658萬人，占總?cè)丝诘?1.9%。我國已經(jīng)進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。老年人群的快速增長對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了巨大的市場需求。有相關(guān)專家表示，未來20年內(nèi)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將成為我國乃至全球高速增長的產(chǎn)業(yè)，市場前景巨大。國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模發(fā)展迅速。2017年國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模約5萬億，預(yù)計(jì)到2020年，將達(dá)到7.7萬億元，CAGR為11.4%，預(yù)計(jì)2030年超過20萬億。
（2）項(xiàng)目市場定位
項(xiàng)目依托烏羊麻優(yōu)越的生態(tài)條件和多彩的苗族風(fēng)情，發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)和資源屬性，項(xiàng)目養(yǎng)老服務(wù)主要瞄準(zhǔn)中高端市場，以全國性中高端養(yǎng)老服務(wù)市場需求為主，以貴州省內(nèi)市場為輔。
全國性市場：重點(diǎn)瞄準(zhǔn)珠三角、長三角以及京津冀地區(qū)中高端老年人群，通過推介項(xiàng)目優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)項(xiàng)目在上述地區(qū)的吸引力；同時(shí)加強(qiáng)拓展長江中下游炎熱地區(qū)老年客群，具體包括重慶、武漢、長沙、南京、南昌等地。
省內(nèi)市場：重點(diǎn)瞄準(zhǔn)貴陽、遵義、凱里等省內(nèi)大中城市，通過規(guī)劃現(xiàn)代化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，吸引貴州省內(nèi)中高端老年群體。
（3）項(xiàng)目客群規(guī)模
本項(xiàng)目具有養(yǎng)老、休閑旅游雙重屬性，既可以吸引養(yǎng)老客群，同時(shí)又可以吸引旅游客群。結(jié)合項(xiàng)目市場定位，項(xiàng)目每年可接待養(yǎng)老客群2萬人次、休閑旅游客群25萬人次。
養(yǎng)老客群
1.全國性客群。我國有60周歲以上老人約為2.5億人，其中經(jīng)濟(jì)相較發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)老年人口比重更大，養(yǎng)老需求更為旺盛。項(xiàng)目立足中高端定位，以優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和完善的設(shè)施吸引上述地區(qū)老年人。結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目每年可吸引全國性老年客群規(guī)模約為1.2萬人次。
2.貴州省內(nèi)客群。近年來貴州社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民可支配收入不斷提高，對養(yǎng)老服務(wù)的需求相應(yīng)增加。項(xiàng)目采取社會(huì)化養(yǎng)老模式，定位中高端，對省內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的老年群體具有較大的吸引力。結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及貴州省內(nèi)市場特征，預(yù)測項(xiàng)目每年可接待貴州省內(nèi)養(yǎng)老客群規(guī)模為0.8萬人次。
休閑旅游客群
烏羊麻是貴州省新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)，是麻江縣重要的旅游目的地，當(dāng)前已經(jīng)有一定的旅游市場基礎(chǔ)。項(xiàng)目堅(jiān)持“園林”化打造，建設(shè)度假酒店、苗藥養(yǎng)-生區(qū)等休閑養(yǎng)-生業(yè)態(tài)，除服務(wù)于養(yǎng)老群體外，還可以吸引休閑旅游客群。
2018年，麻江縣旅游接待人數(shù)達(dá)250萬人次，增長率超過20%。項(xiàng)目是麻江重要的旅游設(shè)施，按照10%計(jì)算，則保守估計(jì)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)每年都可實(shí)現(xiàn)接待旅游人數(shù)25萬人次的目標(biāo)。
4、項(xiàng)目選址及規(guī)模：
（1）建設(shè)地點(diǎn)
本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為麻江縣烏羊麻村。
建設(shè)內(nèi)容：
本項(xiàng)目擬建設(shè)為現(xiàn)代化養(yǎng)老服務(wù)基地，其中包括度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)-生木屋區(qū)、老年活動(dòng)中心、養(yǎng)老公寓區(qū)、苗藥養(yǎng)-生區(qū)、綠餐廳、養(yǎng)老四合院等項(xiàng)目。擬征地面積92.92公頃，規(guī)劃建筑面積34592平方米，項(xiàng)目全部建成后可提供不同人群的入住。
平面布局：
總項(xiàng)目平面規(guī)劃的基本思路為：老年居住區(qū)在布置集中景觀后又以帶狀綠化將其連接，并突出“園林”的特點(diǎn)，使住戶居民充分享受清爽新鮮的空氣和美麗的藍(lán)天，居住區(qū)的內(nèi)部環(huán)境，有大片的綠化水景廣場供老人共享，每棟住宅前后有一小片自己的歸屬領(lǐng)域，可組織些小景和供鄰里交流的活動(dòng)場地。
各中心及其相關(guān)項(xiàng)目以休閑長廊、帶狀的綠化、寬容變化的水系連接，并由此產(chǎn)生的樓臺(tái)廊榭，小橋流水等景觀效果，便得空間有松有馳，有動(dòng)有靜，層次豐富、流動(dòng)。
住宅區(qū)均為南北朝向，為防止空間的呆板和重復(fù)，在宅間布置涼亭，休閑與健身設(shè)施，使得空間開敞且有層次。
財(cái)務(wù)分析：
（1）預(yù)期投資
本項(xiàng)目預(yù)期總投資24092萬元。主要包括直接工程費(fèi)用（建筑工程、安裝工程、電梯設(shè)施購置、配套工程）、工程建設(shè)其他費(fèi)用、項(xiàng)目征地費(fèi)、建設(shè)期利息、基本預(yù)備費(fèi)用。
（2）年經(jīng)營收入
項(xiàng)目建成后，每年經(jīng)營收入包括公寓租金收入、酒店住宿收入、養(yǎng)-生養(yǎng)老服務(wù)收入、綠色餐飲服務(wù)收入，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及服務(wù)人群，項(xiàng)目每年可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入為12800萬元。
（3）年經(jīng)營成本
根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營情況，項(xiàng)目每年的經(jīng)營成本包括運(yùn)營成本、工資及福利費(fèi)用、維護(hù)修理費(fèi)用以及其他費(fèi)用，項(xiàng)目平均每年經(jīng)營成本為8800萬元。
（4）主要財(cái)務(wù)指標(biāo)
項(xiàng)目經(jīng)營利潤等于經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本，為4000萬元。參照國家及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)稅收政策和規(guī)定，項(xiàng)目年凈利潤為2700萬元。經(jīng)過簡單財(cái)務(wù)測算，項(xiàng)目投資回報(bào)率為11.2%，項(xiàng)目投資回收期約為9年（不含建設(shè)期）。
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