1. 田園綜合體項目項目簡介

田園綜合體項目建議書招商引資可行性研究報告編制要點

1.1 項目背景

1.1.1 項目簡介

田園綜合體是集現代農業、休閑旅游、田園社區為一體的鄉村綜合發展模式，目的是通過旅游助力農業發展、促進三產融合的一種可持續性模式。

“田園綜合體”作為鄉村新型產業發展的亮點措施被寫進中央一號文件，原文如下：支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。

1.1.2 市場前景

田園綜合體的出現，是伴隨現代農業發展、新型城鎮化、休閑旅游而發展起來的“農業+文創+新農村”開發的新模式，是一種大勢所趨，它是區域經濟社會和農業農村發展到較為發達新階段的產物，對中國農村農業發展有著跨時代的意義。

我國經濟發展進入新常態，地方經濟增長面臨新的問題和困難，尤其是生態環境保護的逐步開展，對第一、二產業發展方式提出更高的“質”的方面要求，農業在此大環境下既承擔生態保護的功能，又承擔農民增收農業發展的功能。

在這樣的宏觀背景下，田園綜合體應運而生。2017年2月，中央“一號文件”首次提出了“田園綜合體”這一新概念，文件指出“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范”。自此，田園綜合體建設上升為國家戰略，各地區都積極投入到“田園綜合體”的建設當中。

田園綜合體橫跨推進中國新型城鎮化發展與中國休閑旅游經濟發展兩個領域，將成為今后休閑農業和鄉村旅游發展的大方向。而近年來，休閑農業與鄉村旅游蓬勃發展，營業收入增長十分迅速，2018年休閑農業和鄉村旅游收入初步統計達到8200億元，田園綜合體的發展前景也將更加廣闊。

而且田園綜合體是加快推進農業供給側結構性改革，實現鄉村現代化和新型城鎮化聯動發展的一種新模式，是培育和轉換農業農村發展新動能，推動現有農莊、農場、合作社、農業特色小鎮、農業產業園以及農旅產業、鄉村地產等轉型升級的新路徑，具有廣闊的發展空間。

總的來說，現階段傳統農業產業園區發展思路已經不適合新形勢下的產業升級、統籌開發等要求，亟需用創新的方式來解決農業增效、農民增收、農村增綠的問題，田園綜合體就是比較好的創新模式之一。其在城鄉一體化的新格局下順應了農業供給側改革，符合產業轉型升級的要求，滿足三個產業相互滲透融合的新動向，未來發展前景大好。

1.1.3項目建設的有利條件

（1）政策條件

2017年2月5日，國務院發布《關于深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》（2017年中央一號文件）。文件提出，支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。這是“田園綜合體”首次被寫入政策文件之中，這也是“田園綜合體”建設的開端。

隨后，2017年6月5日，財政部發布《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》（財辦〔2017〕29號）。文件提出，立足資源稟賦、區位環境、歷史文化、產業集聚等比較優勢，圍繞田園資源和農業特色，打造農業產業集群；利用“旅游＋”、“生態＋”等模式，開發農業多功能性，推進農業產業與旅游、教育、文化、康養等產業深度融合，開發田園綜合體產業體系。并且，文件確定了首批國家級田園綜合體的18個試點地區，試點地區中囊括此前農村綜合改革的試點地區，即可解讀為田園綜合體是農村綜合改革的助力之一。在財政部的主導下，田園綜合體建設自2017年6月起，在全國掀起了一批熱潮，各試點地區紛紛籌備數個田園綜合體項目以參與國家級田園綜合體競選，部分地區設立省級田園綜合體。

（2）產業優勢

康大營鎮隸屬于吉林省通化市梅河口市，位于梅河口市東北邊陲，因駐地康大營村而得名。處于三市三縣交匯處，距市區60公里，幅員面積101.97平方公里。道路東高西低，西側平坦通達，普遍栽植綠優水稻；東側丘陵遍布水系塘壩，地勢平緩，區塊邊界清晰，適合發展種養多種經營，自然形成“農家樂”采摘區塊。

（3）區位交通優勢

梅河口市區域中心優勢突出，素有“長白山門戶”之稱，處于長春和沈陽兩大經濟圈的區位中心，半徑200公里范圍內，環繞著吉遼兩省10多個大中城市。梅河口市是東北地區重要的交通樞紐，國道202線、303線貫穿全境，與沈吉線、四梅線、梅集線，沈吉、營松、營梅、集雙過境高速公路，構成接軌長吉圖、溝通渤海灣、連接長白山的綜合交通體系。

1.2 項目建設內容及規模

該項目總體占地面積13.5萬平方米，項目區建筑面積37萬平方米。該項目整體規劃為9大板塊，分別為綜合服務區、生態溫泉休閑區、農業生產區、湖泊生態區、森林休閑區、不老泉養生度假區、林業生產區、鄉村居住區、未來康養預留地。

綜合服務區：圍繞康大營服務區進行綜合改造，打造綜合服務中心，提供項目區管理、停車、住宿、便民服務等綜合服務；

生態溫泉休閑區：圍繞溫泉資源建設生態溫泉休閑浴場、住宿餐飲、特色民宿等文旅康養休閑度假區；

農業生產區：建設現代農業種植基地，循環農業示范基地、專利光伏溫室四季種植基地、現代“植物工廠”立體溫室，以及其他現代農業產業示范基地。

湖泊生態區：圍繞項目區中心觀鷺湖（前趙水庫），深度挖掘利用水資源及湖畔濕地，建設親子游樂園系列設施，包括游船碼頭休閑垂釣，冰雪世界、雪上樂園以及滑雪場。

森林休閑區：滿足現代人休閑、自駕、觀景、露營需求，建設觀景平臺、風情森林木屋、汽車露營地。

不老泉養生度假區：圍繞橫頭山不老泉眼，集花海、特色花田木屋以及不老泉民宿為一體，打造休閑度假區。

林業生產區：設置騎馬、騎行觀景道路，建設現代林下種養基地以及家禽動物園，可提供寵物寄養服務。

生活居住區：創建新時代美麗鄉村。

未來康養預留地：結合未來康養現狀，預留生態康養基地。

1.3 項目總投資及資金籌措

項目總投資20000萬元，資產投資14000萬元。

1.4 財務分析及社會評價

1.4.1 主要財務指標

項目建成后，年銷售收入13774萬元，利潤4545萬元，投資回收期6.4（稅后,含建設期2年），投資利潤率23%。

說明：表中“萬元”均為人民幣

1.4.2 社會評價

田園綜合體是循環農業、創意農業、農事體驗加新型社區或田園社區四位*一體，它是美麗鄉村建設的一種前瞻性的綜合發展模式。它將農業的產前、產中和產后環節連接為完整的產業鏈條，將農產品與文化、藝術創意結合起來，促進產業融合，利用物質循環再生原理和多層次利用技術，兼顧生態效益、經濟效益和社會效益，實現資源利用效率最大化、廢氣污染最小化，確保農業的可持續發展。

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