中國住宅與環境現狀分析及前景發展規劃研究報告2016-2021年
【報告編號】: 127876
【出版時間】: 2016年4月
【出版機構】: 中研智業研究院
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【報告價格】:【紙質版】:6500元 【電子版】: 6800元 【紙質+電子】: 7000元
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 第一章2015年我國宏觀經濟分析預測 1
第一節2015年我國經濟形勢預測 1
一、工業和房地產投資萎縮造成投資增速大幅下滑 1
二、實際出口增速會繼續回落 3
三、消費將由高增長回落到平穩增長 6
四、2015年經濟增長速度預測 8
第二節經濟下行還將持續2-3 年時間 10
一、貨幣政策效應滯后 10
二、資產價格調整還會持續較長時間 10
三、資本性支出恢復增長還需要時間 11
四、下一輪房地產繁榮尚需時日 13
五、存貨消化需要較長時間 14
六、從景氣周期分析調整還會繼續 14
七、我國經濟還會繼續調整2-3 年 16
第三節面臨“中等收入陷阱”挑戰，經濟“L 型增長” 17
一、“中等收入陷阱”及其理論分析 17
二、投資高增長難以持續 20
三、貿易順差將逐年回落 22
四、消費增長受到多重制約 24
五、未來我國經濟將“L 型增長” 27
第四節突破“中等收入陷阱”，從“庫茲尼茨增長”轉向“熊彼特增長” 28
一、我國步入“中等收入陷阱”可能性分析 29
二、傳統經濟增長動力已經不足 32
三、實際“人口紅利”高峰已過 32
四、我國主要能源供給存在瓶頸 34
五、“熊彼特增長”模式成為必然選擇 35
六、突破“中等收入陷阱”展望 36
第五節宏觀政策展望：從需求管理轉向供給管理，并發掘深層次發展動力 37
一、貨幣政策預測 37
二、財政政策預測 38
三、從需求管理轉向供給管理 39
四、突破“中等收入陷阱”的中長期政策研判 41
第二章2015年中國房地產行業發展概況 43
第一節房地產市場調整呈擴大趨勢 43
一、全國樓市調整范圍趨廣、程度趨深 43
二、房價收入比偏離幅度仍然較大 45
三、國際經驗數據表明銷量與房價收入比之間存在緊密聯系 46
第二節開發商正面臨多重壓力 49
一、行業普遍遭遇資金緊張局面 49
二、銷售壓力持續增加，市場消化尚需時日 49
三、需求面臨股 市“負財富效應”沖擊 51
四、開發成本快速上升 53
第三節房地產業政策分析 55
一、房地產對經濟的重要性更加突出 55
二、最壞時候已經過去，仍難言樂觀 57
三、地方政 府救市，但效果有限 58
四、后續政策或將指向：降低供給壓力、促進市場交易 59
第三章國內外房地產行業區域差異分析 60
第一節國外樓市環顧 60
第二節全國樓市俯瞰 65
一、北京樓市 69
二、上海樓市 72
三、廣州樓市 73
四、深圳樓市 76
第四章國內重點城市住宅銷售數據分析 79
第一節北京 79
第二節上海 81
第三節深圳 82
第四節天津 84
第五節南京 85
第六節重慶 86
第七節杭州 87
第五章2015年中國房地產行業發展前景預測 89
第一節政 府救市 89
一、政 府緣何救市 89
二、政 府救市效果 93
三、政 府救市尚未是終點 98
第二節房地產市場基本面分析 100
一、主要城市庫存壓力將在2015年底緩減 100
二、保障房 107
三、行業資金壓力加劇，但有望在09年底好轉 107
四、高地價土地將陸續上市，成本約束未來房價跌幅 108
五、房價繼續下調將有效提高居民購房支付能力 109
第六章相關行業周期性分析 111
第一節水泥行業 111
一、行業周期底部之長周期情況 111
二、行業周期底部之短周期情況 114
三、行業周期底部之以史鑒今 116
四、行業周期底部之海外視角 117
第二節玻璃行業 118
第七章2015年中國建筑工程行業發展概況 120
第一節宏觀經濟環境推動建筑業景氣持續上升 120
第二節海外工程市場為建筑企業景氣增添新的支柱 125
第三節行業區分明顯，看好鐵路及軌道建設子行業 126
一、看好鐵路及軌道建設行業 126
二、看淡公路、房屋建筑及其他建筑行業 129
第四節重點企業分析 131
一、享受中國鐵路及軌道建設投資的盛宴 131
二、最成功的海外工程承包商 135
第八章2015年建筑細分行業發展現狀及前景分析 137
第一節基礎設施建設領域：驅動行業發展的主要力量 137
一、鐵路建設：基本不受宏觀調控的影響 137
二、公路建設：平穩增長 139
三、城市軌道交通:進入快速發展時期 140
第二節房屋建筑領域：競爭日趨激烈 141
第三節海外工程承包：市場前景廣闊 143
第九章2015年建筑和工程行業發展預測 144
第一節 固定資產投資增速將下滑到21% 144
第二節房屋建筑業增速將下降一半 147
一、未來制造業投資增速將以每年2%-3%的速度下降 147
二、 房地產業房屋建筑面積增速將下降到4.5% 148
三、2014-2015年房屋建筑業產值增速將下降到9%-10%的水平 151
第三節2015年建筑和工程行業總體預測 155
一、原材料價格下降將使行業毛利率提升0.4-0.6 個百分點 155
二、2015年建筑業總產值增速將保持在16%以上 156
三、2014-2015年建筑業企業利潤總額增速將保持在9%以上 158
第十章中國的環境態勢喜憂交集 160
第一節太湖藍藻再次大暴發 160
第二節全球氣候變化成為“新寵” 161
第三節長江生態令人關注 163
一、過度開發的水電 163
二、生物多樣性減少 164
三、三峽工程對環境的影響 164
四、讓江河休養生息 165
第四節節能減排初見成效 166
一、節能減排的轉折之年 166
二、“區域限批”再刮風暴 166
三、遏止高耗能、高排放行業的過快增長 167
四、加強環境執法和制度建設 167
第五節“綠色奧運”階段性達標 169
一、體育場館“瘦身”計劃 169
二、治理大氣質量的“藍天工程” 169
三、治理交通擁堵 170
四、調水行動：水資源危機 170
第十一章中國環境的討論與展望 171
第一節“生態文明”的推進 171
第二節環境保護出現“拐點” 172
第三節平抑“利益集團” 174
一、“綠色GDP”發布和《規劃環評條例》遇阻 174
二、發展困局：利益集團之患 175
第十二章中國環境法治建設的進展和問題 176
第一節環境立法取得新進展 176
一、環境立法重視公眾參與 176
二、新法盤點，亮點不斷 177
第二節環境執法：步履蹣跚中前行 179
第三節環境司法：公益訴訟嶄露頭角 181
第四節企業守法：企業的法定義務 183
第五節公眾監督的進展 186
一、依法落實環境影響評價制度 186
二、重視“協商解決”環境糾紛 186
三、改變NGO注冊難的狀況 187
附表
表1.1 2007.10-2015.5一年時間個人投資者平均損失10 萬元 7
表1.2 2015年經濟增長速度預測 8
表1.3 一些國家和地區由中等收入國家進入高收入國家所經歷的時間（美元，當年價格） 19
表1.4 我國重工業化接近尾聲 21
表1.5 2009-2015年基礎產業和基礎設施完成投資（億元） 22
表1.6 主要人口大國人口年齡構成 34
表2.1 深圳普通高層住宅建安成本變動分析 54
表2.2 地方政 府采取的救市措施情況 59
表5.1 中央政 府針對房地產“救市”政策一覽 94
表5.2 利率變動情況 97
表6.1 2014年（周期見底前）重大事件 113
表6.2 水泥行業周期底部研究總結 116
表7.1 我國“十二五”規劃年均投資1 萬億元以上 123
表7.2 中國中鐵、中國鐵建在鐵路建設上的技術及設備優勢 131
表8.1 “十三五”規劃鐵路基本建設投資額預測 138
表8.2 我國公路（包括高速公路）及高速公路的總里程(萬公里) 140
表8.3 我國城市軌道交通歷史營業里程和預測營運里程（公里） 140
表9.1 2015年主要行業固定資產投資占比 145
表9.2 2014-2015年建筑業房屋施工面積增速將下降到8%左右 152
表9.3 歷年房屋建筑面積竣工率和房屋建筑單位平米產值 153
表9.4 未來房屋建筑業產值增速將下明顯下降 154
表9.5建筑業發展情況 157
表9.6 建筑業總產值測算 158
表9.7建筑業利潤總額預測 159
表12.1 國家環?？偩謱Ω拭C、陜西等省區重流域的環境專項檢查結果統計表 184
附圖
圖1.1我國年度GDP增長速度 1
圖1.2 歷年工業與房地產業投資占城鎮投資的比重（%） 2
圖1.3我國工業利潤增長速度 2
圖1.4 我國商品房銷售下降，庫存增加 3
圖1.5 世界經濟增長與我國出口增長（%） 4
圖1.6 美國經濟增長與我國出口增長（%） 4
圖1.7 歐元區經濟增長與我國出口增長（%） 5
圖1.8我國出口增速 5
圖1.9 2015年我國消費強勁增長 6
圖1.10 眾多2015年入市的個人投資者2015年損失慘重 7
圖1.11 2015年汽車消費銷售增速大幅回落 8
圖1.12 我國利率與經濟增長的周期變化 10
圖1.13 只有牛市后半期和熊市剛開始階段才有正效應 11
圖1.14 燃料、動力價格指數與工業生產增長速度 12
圖1.15 燃料動力價格指數漲幅一般低于工業增加值增速 12
圖1.16 我國煤炭價格依然高企 13
圖1.17 我國房價漲幅回落但仍在上漲 13
圖1.18 工業增加值增長速度與存貨增長速度 14
圖1.19 我國宏觀經濟景氣指數正在走低 15
圖1.20 三季度我國企業景氣指數大幅回落 15
圖1.21 三季度企業家信心指數大幅回落 16
圖1.22 中國臺灣、中國香港、韓國和新加坡順利突破“陷阱”進入高收入國家行列（美元，當年價格） 18
圖1.23 墨西哥、巴西和阿根廷至今停留在“中等收入陷阱”階段（美元，當年價格） 18
圖1.24 2010年以來我國人均GDP（美元，當年價格） 19
圖1.25 我國外貿出口依存度很高 23
圖1.26 我國外貿出口依存度與日本的比較 23
圖1.27 我國貨物與服務面順差與日本的比較 24
圖1.28 我國城鄉居民人均收入差距 27
圖1.29 我國城鄉居民人均消費水平差距 27
圖1.30 今后我國經濟將現明顯“L 型增長” 28
圖1.31 2008－2015年我國經濟增長情況 29
圖1.32 2008－2015年我國能源消費總量增長 29
圖1.33 金融危機對墨西哥的發展沖擊 30
圖1.34 金融危機對韓國的發展沖擊 30
圖1.35 我國經濟活動人口所占比重 33
圖1.36我國煤炭和石油產量增長 35
圖1.37 貨幣政策進入降息周期 37
圖1.38 存款準備金率仍會大幅下調 38
圖2.1 全國及一線城市今年各月住宅銷量同比情況 43
圖2.2 2015年1-12月全國及重點城市住宅累計銷量同比 44
圖2.3 2015年全國及一線城市房價同比漲幅情況 44
圖2.4 2015年全國二線城市房價同比漲幅情況 45
圖2.5 我國部分一、二線城市房價收入比變化情況 46
圖2.6 香港新建住宅成交量與房價收入比走勢 47
圖2.7 美國新建住宅成交量同比與房價收入走勢 47
圖2.8 香港1996-2015年住宅價量變化情況 48
圖2.9 深圳2007-2015年住宅價量變化情況 48
圖2.10 2002 年-2015年12月房地產開、竣、銷情況 50
圖2.11 重點城市房地產銷售面積同比增長情況 50
圖2.12 部分城市存量房的消化壓力情況 51
圖2.13 2003年以來一線城市住宅售價指數與股價指數情況 52
圖2.14 香港住宅售價指數與恒生指數情況 53
圖2.15 2006 年1 月-2015年12月國內建材價格指數 53
圖2.16 2003-2015年12月住宅用地價格指數及住宅銷售價格指數 55
圖2.17 制造業與地產業占據固定資產投資半壁江山 56
圖2.18 投資、消費、出口月度增速 56
圖2.19 2015年房地產開發投資額增速放緩 58
圖2.20 2015年生鐵產量月度增速 58
圖3.1 美國樓市 60
圖3.2 莫斯科樓市 61
圖3.3 英國樓市 61
圖3.4 法國樓市 62
圖3.5 東京樓市 62
圖3.6 漢城樓市 63
圖3.7 新加坡樓市 63
圖3.8 香港樓市 64
圖3.9 國內房地產景氣指數 65
圖3.10 國內商品房銷售面積和金額同比增長 66
圖3.11 70個大中城市房屋銷售價格指數 66
圖3.12 全國新建商品住房價格指數 67
圖3.13 全國二手住房價格指數 67
圖3.14 商品房供求關系資金圖 68
圖3.15 供求關系面積比較圖 68
圖3.16 北京月底住宅成交登記面積 71
圖3.17 北京新建商品房價格指數 71
圖3.18 北京存量房銷售價格 72
圖3.19 北京存量房租賃價格 72
圖3.20 廣月度交易面積 74
圖3.21 廣州新建商品房價格指數 75
圖3.22 廣州存量房銷售價格 75
圖3.23 廣州存量房租賃價格 76
圖3.24 深圳月度銷售面積 77
圖3.25 深圳新建商品房價格指數 77
圖3.26 深圳存量房銷售價格 78
圖3.27 深圳存量房租賃價格 78
圖4.1 北京各州商品住宅期房網上簽約量（套，萬M2） 79
圖4.2 北京住宅期房可售量周變化趨勢（萬套，萬M2） 80
圖4.3 北京各區域住宅期房價格（元/M2） 80
圖4.4 上海各周一手商品房成交量走勢（套，萬M2） 81
圖4.5 上海2015年商品住宅可售量周變化趨勢（套，萬M2） 81
圖4.6 上海2015年各周一手商品住宅銷售價格（元/M2） 82
圖4.7 深圳各周一手商品房供求情況（套，萬M2） 82
圖4.8 深圳2015年各周一手商品房可售量（套,萬M2） 83
圖4.9 深圳各周一手商品房成交價格（元/M2） 83
圖4.10 天津各周新建商品住宅成交量（套,萬M2） 84
圖4.11 天津全市新建商品住宅周成交均價（元/M2） 84
圖4.12 2015年以來南京商品房住宅供過于求明顯 85
圖4.13 南京各周商品住宅銷量 85
圖4.14 南京各周一手商品住宅可售量 86
圖4.15 重慶各周商品房成交套數走勢 86
圖4.16 重慶各周商品房銷售面積和均價 86
圖4.17 杭州各周商品房成交量及增長 87
圖4.18 杭州各周商品房面積及增長 87
圖4.19 杭州各周成交一手商品房套均面積 88
圖4.20 杭州各周一手商品房成交價格 88
圖5.1 2003-2015年GDP增速 89
圖5.2 第二產業增速在第1季度快速下滑 90
圖5.3 重工業增加值增速在第1季度快速下滑 90
圖5.4 房地產投資增速在第1季度快速下滑 91
圖5.5 商品房新開工面積月增幅在第1季度首次出現負增長 91
圖5.6 商品房施工面積月增幅在第1季度首次出現負增長 92
圖5.7 商品房銷售面積、銷售金額在2015年同比出現負增長 92
圖5.8 房地產上游產品產量增長率大幅下滑 93
圖5.9 全國商品房銷售面積同比增速（首付款比例變化產生的影響分析） 95
圖5.10 全國商品房銷售面積同比增速（出臺政策改變預期對需求影響分析） 96
圖5.11 貨幣供應量同比增速（貨幣供應量對需求影響分析） 97
圖5.12 商品房供應量變化，對需求影響分析 98
圖5.13 北京庫存壓力分析 102
圖5.14 上海庫存壓力分析 102
圖5.15 青島庫存壓力分析 102
圖5.16 南京庫存壓力分析 103
圖5.17 杭州庫存壓力分析 103
圖5.18 蘇州庫存壓力分析 104
圖5.19 深圳庫存壓力分析 104
圖5.20 廣州庫存壓力分析 105
圖5.21 重慶庫存壓力分析 105
圖5.22 成都庫存壓力分析 106
圖5.23 武漢庫存壓力分析 106
圖5.24 西安庫存壓力分析 107
圖5.25 房地產開發投資資金來源增速與貨幣供應量增速變化關系 108
圖5.26 居民用地土地價格指數 109
圖5.27 我國歷年房價收入比 110
圖6.1 我國水泥產量（消費量）及增速 111
圖6.2 我國非金屬礦物制品業利潤總額 112
圖6.3 2012年以來全社會固定資產投資及增速（億元） 112
圖6.4 月度累計固定資產投資及增速（億元） 114
圖6.5 重點聯系企業主要水泥品種價格走勢 115
圖6.6 日本GDP增速與非金屬礦物制品業產值增速 117
圖6.7 月度累計固定資產投資及增速 118
圖6.8 平板玻璃月度產量及增速（萬噸） 118
圖7.1 2015年我國GDP增長水平出現較大回落 120
圖7.2 我國出口受美國經濟影響出現下降趨勢 120
圖7.3 全社會固定資產投資增速穩中有升 121
圖7.4 我國亞洲金融危機時出口與FAI投資互補明顯 122
圖7.5 城鎮固定資產投資及房地產開發投資累計增速 122
圖7.6 城鎮固定資產投資中建安工程投資總額累計增速 123
圖7.7 我國建筑企業景氣指數處于上升通道中 124
圖7.8我國建筑行業景氣指數穩步上升 124
圖7.9 我國海外工程承包新簽合同量及完成營業額 125
圖7.10 我國海外工程承包新簽合同量及完成營業額增速迅勐 125
圖7.11 運輸業景氣指數 126
圖7.12 我國鐵路累計投資 127
圖7.13 我國鐵路當月投資 127
圖7.14 我國各城市近（遠）期地鐵規劃里程 128
圖7.15 我國公路累計投資增速下降趨勢明顯 129
圖7.16 我國商品房新開工面積、施工面積增速下滑 130
圖7.17 建筑企業房屋新開工面積、施工面積增速平穩 130
圖7.18 中國中鐵、中國鐵建新簽合同額 132
圖7.19 中國中鐵、中國鐵建海外新簽合同額 132
圖7.20 中國中鐵、中國鐵建國內新簽合同額 133
圖7.21 中國中鐵、中國鐵建工程承包新簽合同額 133
圖7.22 2015年兩家公司鐵路及城市軌道新簽合同 134
圖7.23 中國中鐵、中國鐵建工程承包營業額 134
圖7.24 中國中鐵、中國鐵建鐵路工程營業額 135
圖7.25 鐵路營業額占工程承包收入比 135
圖8.1 我國鐵路人均里程大幅低于世界其他國家 138
圖8.2 我國鐵路營運里程及未來預測 139
圖8.3 我國鐵路建設、公里建設投資規模比較 139
圖8.4 我國房屋建筑企業施工面積、竣工面積及增速 141
圖8.5 全國商品房施工面積、竣工面積及增速 142
圖8.6 我國對外承包工程營業額和新簽合同額及其增長 143
圖9.1 固定資產投資與建筑業總產值回歸圖 144
圖9.2 2015年建筑行業總產值分布 146